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Tassi d’Usura e tassi di Mora

admin — Fri, 26 Mar 2010 00:37:01 +0000

Per tutelare il consumatore a trecentosessanta gradi si è pensato di estendere la Legge anche agli interessi di mora.
Questi interessi erano spesso una sorta di multe costituite da quote fisse che anche se di modesto importo in termini assoluti apparivano esagerate ed usurarie proporzionate al debito residuo del mutuo.
Così, ai fini della determinazione dei tassi di usura, si è pensato di procedere anche alla rilevazione del tasso moratorio medio.
Il limite applicabile per evitare di ricadere nei divieti si ottiene sommando il TEGM del mutuo (Tasso Effettivo Globale Medio) alla maggiorazione mediamente osservata per i tassi di mora, aumentando il risultato del 50%.

I tassi di usura

admin — Fri, 26 Mar 2010 00:27:56 +0000

La Legge italiana è divenuta particolarmente severa e determinata nella lotta contro l’usura.

Ogni trimestre esce una tabella dove sono rilevati i tassi massimi ai fini dell’usura applicabili alle varie categorie di finanziamento.
Vengono stabiliti due cosiddetti

“tassi soglia”

, uno per i mutui a tasso variabile ed uno riferito ai mutui a tasso fisso.
Si tratta di TAEG, cioè di Tassi Annui Effettivi Globali, che contengono tutte le spese necessarie a formalizzare il mutuo.

Oltre tale limite il finanziamento viene automaticamente considerato usurario.

La definizione dei tassi soglia è affidata al Ministero del Tesoro, che rileva trimestralmente i tassi mediamente praticati alla clientela nel corso dei tre mesi precedenti.

Tali Tassi Effettivi Medi Globali (TEGM) vengono maggiorati del 50% e i valori risultanti rappresentano i limiti dell’usura per i mutui stipulati nel trimestre successivo.
I valori hanno rilevanza solo per il trimestre, così che se in futuro i tassi soglia si riducessero al di sotto dei tassi applicati a contratti di mutuo già stipulati, questi non diventerebbero usurari (cfr. D.L. 394/2000 convertito nella Legge 24/2001).

Cos’è l’Anatocismo

admin — Fri, 26 Mar 2010 00:22:35 +0000

E’ cosiddetta l’applicazione degli interessi sugli interessi, ovvero applicare un interesse su somme costituite da altri interessi maturati in precedenza.
Viene chiamata anche capitalizzazione degli interessi, perché i precedenti interessi vengono trattati nei calcoli come se fossero una quota di capitale.
Non è consentito applicare questa pratica sui prestiti rateali, mutui inclusi, in base all’esplicita deliberazione del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) del 9 febbraio 2000 (articolo 3, comma 1).
Quindi anche ove siano presenti importi/rate scadute e non pagate, non sarà possibile alla banca richiedere somme a titolo di interessi sugli interessi del mutuo.
Vi è tuttavia un’eccezione.
Se la Banca arrivasse alla risoluzione del contratto per inadempimento potrebbe richiedere gli interessi di mora sull’importo fino a quel momento dovuto e comprensivo del capitale, delle spese ed a sua volta anche degli interessi maturati sulle rate arretrate.
Poiché esso risulterà costituito dal capitale, dalle spese e anche dagli interessi, la banca ricaverà da qui la facoltà di ottenere delle somme a titolo di interessi sugli interessi, sempre che ciò sia stato previsto contrattualmente (articolo 3, comma 2 della suddetta deliberazione).
Sui nuovi interessi non sarà invece permessa alcuna capitalizzazione.

Interessi di mora

admin — Mon, 22 Mar 2010 01:07:50 +0000

Pagare interessi di mora, in termini economici, costa molto poco.

Verranno applicati gli interessi di mora stabiliti a contratto dalla scadenza al giorno di pagamento.

Il calcolo degli interessi avviene in modo elementare con la formula:

Giorni di ritardo x Importo rata x Tasso % di mora / 36500

Ma se è vero che l’impegno economico è irrisorio, è in altri termini che la questione non va sottovalutata.
Non rispettando le scadenze, infatti, il ritardo viene segnalato automaticamente alle Centrali dei Rischi Finanziari.

Una o più segnalazioni di questo genere possono rendere difficile se non impossibile ottenere nuovi finanziamenti negli anni successivi.

Un rischio da non sottovalutare.

L’importanza dei primi anni dei mutui

admin — Mon, 22 Mar 2010 01:01:54 +0000

Se stipulate un mutuo a tasso variabile la paura della crescita del tasso è cosa giustificata ed impressiona ancor di più se si pensa al lontano futuro.
In realtà invece le variazioni future e lontane modificheranno il debito in modo veramente poco significativo.

Vediamo perché :

Influenza delle variazioni sul debito residuo del mutuo

Saprete sicuramente che la spesa in interessi è proporzionale al capitale.
Quindi è scontato che, nei primi anni di vita del mutuo, le variazioni del tasso abbiano un effetto maggiore quando il debito residuo è alto.

Questa variazione però incide in maniera sempre meno significativa con l’andare del tempo e con effetti minori sulla rata come anche sulla spesa complessiva in interessi.

Per questo è più importante tenere d’occhio e salvaguardare i primi anni del mutuo, piuttosto che gli ultimi.

Così, se si desidera avere un po’ di tranquillità forse basterà stipulare un contratto a tasso misto che blocchi il tasso per i primi anni (2 o 5), senza sottoscrivere contratto a tasso fisso per tutta la durata, che risulta sicuramente più oneroso.

Un mutuo che inizia bene nella sua prima fase di solito guadagna così tanto vantaggio da compensare senza difficoltà eventuali aumenti futuri, anche consistenti.

Effetto dell’inflazione sulle differenze future

Col tempo, l’inflazione erode buona parte del potere di acquisto delle rate.

Questo significa che le variazioni di tasso che subentreranno molto in là nel tempo risentiranno anche di questo fenomeno riduttivo.

Il preammortamento del mutuo

admin — Mon, 22 Mar 2010 00:49:17 +0000

Quasi tutti i mutui sono caratterizzati da un limitato periodo iniziale in cui si rimborsano solamente gli interessi e non il capitale, cosiddetto periodo di preammortamento.
La logica di questo periodo è attribuire scadenze con esattezza periodale alle rate dei mutui, di solito alla fine del mese.

Così per esempio stipulando un contratto di mutuo il giorno 18 del mese di marzo, se non venisse applicato un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 18 dei mesi successivi.
Se invece si mette in atto un periodo di preammortamento di 13 giorni, fino a fine mese, le rate andranno in scadenza alla fine di ogni mese.

Il periodo di preammortamento si aggiunge all’ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso.

L’argomento merita però di essere trattato perché preammortamenti molto lunghi rappresentano un aggravio di spesa non indifferente.

L’importo dei relativi interessi si ottiene con la formula:

Giorni preammortamento x Importo mutuo x tasso % annuo / 36500

ATTENZIONE : per evitare problemi con gli antipatici meccanismi del preammortamento conviene verificare in primis quale sia l’operatività della banca al riguardo.
Quindi stipulate il mutuo in modo che la durata complessiva del preammortamento risulti limitata al minimo indispensabile.

Comunque trattandosi di interessi, le somme pagate al riguardo possono essere contemplate ai fini della detrazione fiscale.

Versatilità fisso – variabile – opzione

admin — Mon, 22 Mar 2010 00:43:44 +0000

Chi cerca un mutuo che sia versatile proietterà la scelta inevitabilmente nei contratti con opzione.

Questa soluzione permette a scadenze previste di optare per il tasso fisso o il tasso variabile, potendo passare indifferentemente da una formula all’altra senza alcun costo aggiuntivo.

Nelle versioni ultime si può scegliere fin dall’inizio se esercitare questa facoltà ogni due, tre, quattro, cinque o dieci anni.

Il vantaggio è subito evidente :

un periodo in cui il tasso fisso risulta favorevole, c’è la possibilità di bloccare il tasso del mutuo su quel livello fino alla successiva opzione.
Ma attenzione, scegliendo ripetutamente la modalità del tasso fisso non verrà conservato il tasso fisso originario.

Infatti il modo corretto di comprendere questo mutuo è quello di tanti piccoli e brevi finanziamenti susseguenti.
Ogni volta che termina un periodo è come stipulare un nuovo contratto virtuale di durata pari a quella dell’epoca successiva.
Sebbene gli spread applicabili siano noti fin dall’inizio, non può dirsi la stessa cosa per le quotazioni che assumeranno al momento dell’opzione scelta i parametri di riferimento (Euribor per il tasso variabile o IRS per il tasso fisso).
Così che i tassi effettivamente praticabili saranno noti solo tempo per tempo.

Come cambia il tasso fisso tra domanda ed erogazione

admin — Mon, 22 Mar 2010 00:38:17 +0000

Con il vero mutuo a tasso fisso il tasso resta bloccato dall’inizio alla fine.
Il contratto non prevede opzioni né fa riferimento a rideterminazioni.
Indica molto semplicemente un’unica cifra: il tasso a cui verrà regolato il mutuo.
Bisogna però sapere che tutta questa sicurezza si concretizza solo dal giorno dell’atto notarile in avanti.
Infatti salvo casi particolari, di solito collegati a speciali promozioni, non è possibile vincolare il tasso in vigore al momento della domanda.
La ragione è che per finanziare a tasso fisso la banca deve prima effettuare delle operazioni di copertura, il cui costo preciso diventa noto solamente nel momento in cui le realizza.
Per tale ragione il tasso applicato al contratto potrà essere definito solo il giorno della stipula notarile.
Per evitare antipatiche sorprese dell’ultimo momento sarà perciò utile premunirsi con un paio di contromisure:

Scegliere una banca che proponga tassi agganciati all’IRS;
Garantirsi la possibilità di cambiare contratto all’ultimo momento.

Vediamo il senso.

La maggioranza degli istituti di credito comunica al cliente la formula di calcolo del tasso fisso con la formula:

IRS (di durata pari a quella del mutuo) + spread

Lo spread è costante mentre l’IRS può assumere ogni giorno una quotazione diversa.
Rilevando l’IRS aggiornato il cliente sarà in grado in qualsiasi momento di calcolare il tasso dell’offerta con la semplice addizione riportata sopra.
Quando invece la banca stabilisce arbitrariamente il tasso fisso da applicare in un certo periodo, senza agganciarlo all’IRS, non ci sarà modo di seguirne l’evoluzione.
Con il rischio che in momenti di tensione sui mercati il tasso cresca all’improvviso proprio nei giorni che precedono immediatamente l’atto notarile.

Visto che non c’è modo di bloccare il tasso fino all’erogazione, si rivelerà pratico convenire con la banca mutuante la possibilità di spostarsi su un altro tipo di contratto, qualora i tassi si alzassero significativamente.
Così, se la settimana che precede l’atto notarile il tasso fisso apparisse troppo elevato per risultare interessante, si potrà decidere di ripiegare su un contratto alternativo, per esempio una soluzione a tasso variabile con tetto massimo.
Una via di fuga per evitare di contrarre un tasso troppo oneroso rispetto alle previsioni.

Come si determina il tasso fisso

admin — Sat, 20 Mar 2010 15:49:21 +0000

Un mercato ormai sempre più vigile in termini di trasparenza ha imposto oggi alla maggior parte delle banche di rendere noti i criteri con cui calcolano il tasso da applicare ai contratti a tasso fisso.
Così che il cliente possa calcolarlo da sé, una volta conosciuto lo spread applicato al mutuo.

Una volta ottenuta tale informazione basterà rilevare la quotazione del parametro IRS di durata pari a quella del mutuo e sommarla allo spread, ottenendo così il tasso di mutuo applicato dalla banca.

ESEMPIO: dobbiamo stipulare un mutuo a tasso fisso di durata 20 anni, per cui la banca propone uno spread dell’1,55%.

Verificheremo perciò la quotazione dell’IRS 20 anni (IRS 20/Y).

Se rilevassimo che è pari a 3,89% significherebbe che il mutuo viene proposto al tasso fisso del 5,44% (3,89% + 1,55%).

Anche la rata fissa può cambiare

admin — Sat, 20 Mar 2010 15:43:15 +0000

Il mutuo a rata fissa e tasso variabile si è conquistato una grande fetta di mercato.
Spieghiamo come funziona : a variare non è la rata, con le prevedibili difficoltà di pagamento in caso di aumento, ma la durata del mutuo che si allungherà o si abbrevierà in conseguenza delle variazioni del tasso.
Tuttavia non tutti sanno che non c’è la sicurezza assoluta del blocco rata!
Anche perché di questo dettaglio, peraltro non trascurabile, si fatica a trovare traccia perfino nei Fogli Informativi.
Le banche però non ammettono in nessun caso il debito può crescere.
Ciò significa che se a causa dell’aumento dei tassi la rata “fissa” non fosse più in grado di rimborsare tutti gli interessi maturati, essa aumenterà comunque.
Altrimenti la conseguenza sarebbe un aumento del debito e ciò causerebbe un grave problema per le banche visto che esiste il tassativo divieto di percepire interessi sugli interessi.

Insomma la rata è fissa sì, ma solo fino a un certo punto!

ATTENZIONE : in caso di superamento dell’estensione massima di durata ammessa (non oltre 5 anni), al posto dell’aumento della rata alcuni contratti prevedono l’accumulo della quota capitale non pagata.

Esso dovrà essere rimborsato alla fine del mutuo.
Qualche banca ne prevede perfino il rientro con un pagamento rateale in diversi anni.